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房地產限購政策的合法性研究

作者:林嘉慶  日期:2017-08-17  來源:廣東華法律師事務所  關注:78

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紅頭文件可治天下

2011年3月18日,佛山市人民政府發出佛府辦(2011)28號文《關于貫徹國務院房地產調控政策進一步促進佛山市房地產市場平穩健康發展的通知》的紅頭文件,旨在實施歷史上中嚴厲的房地產限購政策,當中通知第三點如下:“ 三、合理引導住房需求。實施市行政區域內住房限購措施,原則上對已有1套住房的佛山戶籍居民家庭和能夠提供在佛山1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非佛山戶籍居民家庭,限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的佛山戶籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非佛山戶籍居民家庭、無法提供1年以上在佛山納稅證明或社會保險繳納證明的非佛山戶籍居民家庭,暫停在本行政區域內向其售房(自發文之日起)。”

不知道是“暫停政府向其售房”還是“暫停房地產開發商向其售房”或者“暫停業主向其售房”,反正從那天起,有的人手中的房難以賣出了,有的人手中的錢功能就缺少了購房功能,對于無法趕上末班車的市民只有嘆氣!沒有人提出異議。

限購政策的性質是什么?

     上了50歲的中國人都明白,就是在30年前,限購他們見多了,家常便飯,就是限制你賣,你養的豬只能賣給國家,食品站統一收購,給你錢,給你肉票。你手中有錢,但是,你只能拿肉票購買豬肉,不能多買,少買可以,但是肉票過期作廢。一切都是計劃經濟,你再有錢,養的豬再多,你也會因為缺少肉食而營養不良。

   同樣,佛山市實施歷史上中嚴厲的房地產限購政策,“原則上”(實踐中是必然的)來佛山工作不滿一年的外地戶籍家庭,不管你對佛山市作多大貢獻,不管你有多好的經濟條件,都只有租房或露宿街頭了;“原則上”(實踐中是必然的)即使佛山市本地戶籍家庭,不管你家庭有多少人口,不管你的2間房屋能不能住,不管你有多土豪,你都不能購房改善居住條件,你手中的錢只能放銀行貶值;

   一句話,限購其實就是用行政手段,限制市民花錢買房,限制人民幣的用途。《中國人民銀行法》第十五條 中華人民共和國的法定貨幣是人民幣。以人民幣支付中華人民共和國境內的一切公共的和私人的債務,任何單位和個人不得拒收。”限制人民幣的用途是對人民幣信用的貶損,對國家的經濟有害無益。

限購政策的法律依據是什么?

     根據佛山市人民政府發出佛府辦(2011)28號文《關于貫徹國務院房地產調控政策進一步促進佛山市房地產市場平穩健康發展的通知》,其制定該政策是依據《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發〔2011〕1號)和省政府有關文件精神,而《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》國辦發〔2011〕1號 內容為“各省、自治區、直轄市人民政府,國務院各部委、各直屬機構:  《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發〔2010〕10號,以下簡稱國發10號文件)印發后,房地產市場出現了積極的變化,房價過快上漲的勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果,進一步做好房地產市場調控工作,逐步解決城鎮居民住房問題,促進房地產市場平穩健康發展,經國務院同意,現就有關問題通知如下:……”從以上的文件制定過程可以看才,從上到下,均沒有法律的授權。

       依法行政是依法治國的核心,任何限制性的行政行為,如果得不到法律的支持,均屬于非法行政。

        違反限購政策的合同合法有效嗎?需要履行嗎?

   雖然房地產限購政策在新聞上廣為傳播,但是,還是有人不小心違反限購令,與房地產開發公司簽訂合同,交了定金,怎么辦?該合同合法有效嗎?需要依法履行嗎?

按照計劃經濟時代的觀念,違反政策禁令,當然無效,當然不需要履行。

但是,不好意思,法律就是法律,上述簽訂合同是合法有效的。

    根據《中華人民共和國合同法》第五十二條有下列情形之一的,合同無效:…  (五)違反法律、行政法規的強制性規定”; 最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)“ 第四條 合同法實施以后,人民法院確認合同無效,應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據,不得以地方性法規、行政規章為依據。”

     “限購政策”既非法律,也不是行政法規,限購還不是強制性規定,只是“原則上…... 暫停….”,是相當曖昧的規定,違反限購政策的合同是當然合法有效。

      司法判例中,廣東省佛山市南海區人民法院一一年七月十四日作出(2011)佛南法民三初字第886號民事判決書,當中認定,“本院認為,原、被告簽訂的《(廣東省)商品房認購書》、《<商品房認購書>補充協議(一)》是雙方真實意思表示,其內容沒有違反法律和行政法規的強制性規定,合法有效。….”

合法有效的合同當然需要履行,依照中華人民共和國合同法第六十條“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。”那是法律規定的義務,他人無法干涉。

 

房地產登記部門對違反限購的房地產買賣不予登記是否涉嫌行政不作為?

雖然,實施限購政策以來,還沒有發現有人強行要求房地產部門為違反限購的房地產買賣做過戶登記,但是,如果真有人將違反限購的房地產買賣提交房地產管理部門過戶登記,房地產管理部門可以拒絕為其登記過戶嗎?

依照中華人民共和國物權法《物權法》第十條“國家對不動產實行統一登記制度,統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。”這條規定的意思是,不動產的登記的范圍、登記機構和登記辦法要由法律、行政法規作出規定,不能由政策規定,限購政策無權干涉。

同時,物權法第十二條登記機構應當履行下列職責:    (三)如實、及時登記有關事項;  ”廣東省商品房預售管理條例(廣東省人民代表大會常務委員會)第二十二條 預售商品房時,預售人與預購人應當簽訂書面的商品房預購銷合同,在該合同簽訂三十日內持該合同到項目所在地房地產交易登記機構辦理登記手續;房地產交易登記機構應當自受理之日起二十日內予以登記。中華人民共和國城市房地產管理法 “第六十條 …  房地產轉讓或者變更時,應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記,…”

上述的法律均規定了房產管理部門登記義務,無可推卸。只要房地產轉讓合同有效,則買賣房地產雙方的當事人就有法定的義務申請變更登記,政府房地產交易登記機構就有法定的義務在法定的期限內予以登記,如果任何一方不作為,都涉嫌違法。

依法治國去哪兒了?

其實,房價高可怕嗎?很多人買不起房很可怕嗎?不可怕,很正常,沒有幾個大學畢業工作幾年就能買房的,特別是一線城市。如果政府要為沒有房的人解決住房問題,很簡單,多建公租房即可,商品房價格中地價稅收占50%以上,看看各級政府的土地財政占比例就清楚了。只要地方政府舍得用高地價的錢建設公租房,沒有解決不了的。

房價高低是市場問題,應該用市場的手段去解決。

市場經濟就是法制經濟,應該以法律的手段去管理市場。

依法治國就那么難嗎?非要陷我們的領導人于不義嗎?

 

 

            (敬請指正,回郵13802629537 @139.com)


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